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samedi 30 décembre OPPOSABILITE au locataire défaillant...

Opposabilité au locataire défaillant d’un état des lieux non contradictoire

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 octobre 2006, les locataires ont donné congé de la maison qu’ils occupaient pour le 30 novembre, en se prévalant du délai réduit de préavis pour raison de mutation professionnelle. Le 28 novembre, ils ont remis les clés dans la boîte aux lettres de leurs bailleurs ainsi qu’un courrier expliquant qu’ils ne pourraient pas être présents au rendez-vous d’état des lieux de sortie prévu le 30 novembre.

Les bailleurs, informés du départ inopiné de leurs locataires ont, dès le 28 novembre, requis les services d’un huissier en vue de faire dresser un état des lieux de sortie.

En mars 2007, ceux-ci ont assigné leurs anciens locataires devant le TGI en paiement de loyers et charges impayés, du coût de la réfection des lieux et de la moitié des frais d’huissier exposés pour l’état des lieux de sortie.

Le juge de la mise en état s’étant déclaré incompétent au profit du tribunal d’instance, ce dernier a fait droit pour l’essentiel aux demandes des bailleurs, ne retenant toutefois au titre des frais de réfection que ceux qu’il a considérés comme consécutifs à des désordres dépassant l’usage normal d’un logement.

La cour d’appel(1) confirme le jugement de première instance et rejette l’argument des locataires tiré du non-respect des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel n’ayant pas été prévenus au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée, le constat de sortie ne leur est pas opposable.

Pour les magistrats, « Force est de constater qu’en ne prévenant pas leur bailleur de leur départ alors qu’un rendez-vous avait été pris pour le 30 novembre en vue de la remise des clés et de l’établissement du constat de sortie des lieux, et en n’indiquant pas sur le courrier glissé dans la boîte aux lettres des appelants, à quelle adresse ils pouvaient être joints, les consorts G. se sont eux-mêmes privés de la possibilité de faire établir un état contradictoire ».

Il en résulte que le constat d’huissier du 28 novembre est retenu comme preuve de l’état du logement à la sortie des lieux des locataires et que ces derniers sont condamnés à rembourser aux bailleurs la moitié des frais d’établissement dudit acte.

Cet arrêt illustre un assouplissement du principe du contradictoire afférent à l’état des lieux posé par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le locataire rend impossible son application. Il est d’un intérêt pratique évident pour les propriétaires bailleurs, et leurs mandataires, souvent confrontés à des situations de fait délicates imposées par des locataires peu scrupuleux du respect des règles. La présente décision, déjà précédée d’autres en même sens, est une déclinaison de l’adage de droit romain « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans ».

 

 

 

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